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| 开发商为何不降价? |
| 面对楼市的“凝冻”，有人义正辞严地劝告开发商放弃暴利追求，以大幅降价换得成交量的上升。然而，虽然开发商中大幅降价者不少，但高息融资誓不降价者更多。开发商为何死撑不降价？
要说清楚这个问题，恐怕还得从房地产经济的特点来分析。
首先从供应面分析。房地产企业不同于其他企业，其他企业常有多种产品；房地产企业的产品只有一种，就是房屋。因此，当利润太低或根本没有利润甚至要亏损时，房地产企业没法像其他企业那样可以通过管理会计学有关贡献毛益的分析，来做出对某一种产品是否停产的决定；对房地产企业来说，一旦决定停止房地产开发，往往意味着企业生命走向终结。
另外，房地产企业的经营战略决策，都建立在“土地价格可恢复或可重建”这一特点之上。从价格这个角度看，不论是动工开发时，还是可以对外销售时，房地产企业拥有的土地，早就不是从政府那儿刚拿到手时的土地了。
经过一段时间尤其是价格暴涨后，即便这块土地没有经过转手倒卖，开发商也早就通过评估，再通过融资抵押，由“过去的价格”摇身一变为“现在的价格”。这就是为什么土地取得成本很低的房地产企业，一旦遭遇房价大跌，开发商也会或破产或出逃的根本原因。
其次从需求面分析。房地产既有消费品属性又有投资（投机）品属性，不论是作为消费品还是作为投资（投机）品，房地产需求都有“买涨不买跌”的特征。
房地产作为投资（投机）品，最简单说，在价格上升时，只有一个点是买错的，即价格上升到最高点时，此时价格无法再升，除开这一点，其他任何点买入都是对的；在价格下跌时，只有一点是买对的，即价格落到最低点时，此时价格无法再低，除开这一点，其他任何点买入都是错的。
因此，价格上升时买入，相较价格下跌时买入，获利的机会大得多。追涨杀跌，是投资（投机）者趋利避害的经济意识。
同时，住房作为“最大消费品”的特征，决定了购买者消费决策的慎重。需求弹性价格理论告诉我们，某商品在预算中所占比例越大，消费者就会越谨慎，对价格变动的敏感度就越高，需求就越富有弹性。由于住房是最大消费品，“买涨不买落”现象往往体现得更加明显。
因此，在房地产价格上，在供应层面上讲，开发商往往体现出“过河卒子”的特点；而在需求层面上讲，购房者往往体现出“追涨杀跌”的特征，这就是许多开发商为何死撑也不降价的奥秘。
| | | 来源： 时间：2009-3-18 10:55:25 |  |
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